金融市场观察：楼市“冬至”倒计时（3）

土地市场冷清、开发商玩出各种降价“花样”、老业主冲击售楼处要求退款……肯定有很多人记得，2008年那一轮房价下降时，也出现过一模一样的情况。而类似事件的反复发生、程度升级，也成为后来楼市调控半途而废，房价随之大幅反弹的重要推手。不仅如此，当前房地产调控面临的形势和环境与2008年也十分相似。然而越来越多的迹象表明，这一次的房地产调整绝不会像2008年那样短暂。

2011年的楼市，让“金九银十”的神话再一次被打破。数据显示，京沪广深等一线城市的新建商品房从6月起连续四个月停涨，即将公布的10月份销售量和售价也很可能持续萎缩。不少业内人士在这一轮的楼市低潮中看到了2008年楼市的影子。然而从强度上看，目前还不及2008年时的最低谷期，政府也曾多次强调调控的决心和力度。可以肯定地说，这一次中国房地产市场将迎来真正意义的大调整。

杨国华：我们知道08年下半年其实这个是市场是整体行业发生了比较大的调整的，那么（现在）其实比那个时候可能还相对要好一点，但是我们看到这种资金在恶化的趋势也是比较明显，应该来说我们感觉整体开发商的资金状况肯定是越来越紧，尤其是我们可能看到在明年的1季度或2季度这个时间又说第一波这种还债的一个高峰期，所以我觉得可能明年年初我们可能就会看到开发商整体的资金状况会越来越紧张。

冯科：我想从最近的这个经济表现,包括欧债危机的这个演变来看.包括中国领导人的表现.以及最近这几天在欧洲访问时候的这个谈话来看.那么中国也感受到了这个欧洲经济衰落对中国经济的影响.那么外需下降的话.内需就要跟上.那么房地产是支撑内需的很重要的一部分.所以就是能够感受到的就是继续维系调控.

顾云昌：通过调整以后呢，我们市场正在发生变化，很可能是正在变为买方市场，买方市场特征就是供求关系平衡，供略大于求，甚至供大于求，在卖房市场的情况下面，好坏房子都能卖得掉，都能赚钱，阿猫阿狗搞房地产都能赚钱。但是在买方市场情况下，一批企业要死掉，最近几个月企业的兼并案例发生了很多，有些企业过不下去了，这个是最大的转型。

小到日常生活，大到经济发展，都与房地产有着千丝万缕的联系，其中掺杂着错综复杂的利益。因此，楼市调控的成效越明显，可能遭遇到的阻力也就越大。可以说，现在楼市调控又到了一个十分关键的节点上。但无论从哪个角度看，调控都远未到可以放松的时候。

冯科：逐步在修正嘛，任何一个国家的成功，或者任何一个国家，发展中国家变成一个发达国家变成一个伟大的国家，所依赖的路径都是工业化，没有一个国家是靠发展房地产完成的工业化。

先知先觉的房地产企业降价抢收着实是明智之举，他们的降价行动无疑为自己赢得了宝贵的回转空间。从龙湖地产近期大幅降价回笼资金20亿元可以看出，谁率先降价抢收，谁就有更多资本过冬。对于中海、龙湖这样实力雄厚的大地产商们来说，打折促销可能还算不上是“最后一搏”。而那些规模较小的房地产企业就只能卖掉公司趁早套现出局了。房地产行业的洗牌似乎已经悄无声息的开始了。

冯科：大的开发商采取比较稳健的策略，多渠道融资，尽可能的促销回笼现金，做充分的准备预备这个房地产的调控，会持续到半年或者一年以上，那么他就不至于陷入这个资金崩断的局面。

杨国华：今年我们看到了这种现象，大的企业销售的还很好，市场占有率在不断的提升，我们看到一些小的企业或一些区域的企业可能销售相对就差一些，可能明年这种趁势更加明显，我想这些大企业的占有率还会提升，小企业逐渐面临退出或淘汰或者说寻求一种和大企业合作，这可能就是未来企业的不同的路径。

在对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行地不完全统计显示，2011年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目已经出现了井喷，总数超过600宗。

冯科：现在的开发商还不是很困难.不像08年那么困难.所以他还会坚持一段.不轻易跑路.开发商要跑的话人跑了.东西带不走.楼房跟地都在那.所以他会一直死扛到最后盯不住的时候。

冯科：这个市场出现一些倒闭，出现一些关门太正常了，制造业可以倒闭，为什么开发商不可以倒闭呢？

顾云昌：开发商要了解到这个市场的转型，如果在激烈竞争的前提下面，能够站住脚跟，那你必须提高你的，练好你的内功，增强你的竞争力，做好你的产品，提高性价比。

政府前所未有的调控决心和日益紧绷的资金链让楼市的冬至进入了最后的倒计时。房价的拐点似乎就近在眼前，更有学者预测房价会下跌至2009年以前的水平。房价真的会重来吗？

杨国华：我觉得大的跌幅这样的可能性也不大，一个是中央调控的目的很明显，希望房价合理的回归，但是要保证市场的相对平稳，房价如果出现大幅的调整的话再去谈行业的平稳状态，这个状态已经不存在了。

顾云昌：中国的整个的宏观经济还是向上的，房地产的走势和宏观经济是正相关的关系，我没有看到哪个国家的经济还在涨8%、9%，房地产就大拐弯，如果说房地产大拐弯，下一步宏观经济可能就会出现大的问题。

调控仍在继续，房地产行业的大调整更不会停止。房价有涨有跌、房企大浪淘沙可能会成为市场的常态。等房地产企业扛过这场寒冬，再迎春天的时候，可能将是不同以往的另一种繁荣。好了感谢您收看本期金融市场观察，更多精彩内容请登录我们的官网www.xinhua08.com。再见！

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