金融市场观察：楼市“冬至”倒计时（2）

打折促销，这是商家们为了快速回笼资金常用的营销手段。一向被认为实力雄厚的地产开发商，在这时候纷纷清仓大甩卖，是正常促销还是他们真没钱了？

今年对于绿城房地产集团这个浙江最大的房产企业来说，是难捱的一年。9月22号，因银监会一则盘查绿城中国信托业务的通知，引发两地股市房地产股的集体跳水，虽然绿城集团很快回音，其信托项目完全合乎相关规定，但已经无法阻挡绿城中国雪崩式的下跌，在4个交易日里跌幅超过30%，市场脆弱的信心已经在对房地产企业现金流的质疑中失去了方向。

很多信托业内人士指出，这次银监会的盘查与绿城过高的负债率不无关联，也有说法指出绿城和中海地产之间的“绯闻”或许也是引起银监会注意的原因之一。无论哪一个是引爆点，其诱因还是绿城资金链紧张。截至6月30日，绿城集团现有现金及银行存款经营现金流67.44亿元，总借贷约350亿元。

11月2号凌晨，网络上一条关于浙江最大的房产企业绿城房地产集团正在申请破产的消息被大量转发。这则消息一旦被证实，就会让已经陷入冰点的楼市雪上加霜。面对各方质疑，现任绿城集团董事长宋卫平立即在集团官网撰文澄清，表示传闻内容不实，并称“绿城一切尚好，离破产有很远的一段距离”。

其实这并不是绿城集团第一次陷入“破产门”，高风险、高负债、高扩张一直是绿城在地产江湖中鲜明的标志，由于其当家人宋卫平长袖善舞，融资有术，即便经历了2008年金融危机的洗礼，绿城中国也未稍改其高负债运营的模式。对于11月2号凌晨的传闻中指出的“绿城集团破产的原因是与资金链、高利贷有关，限购导致降价也无法出货加重其恶运”，绿城集团在第一时间向媒体进行了否定。

开工情况，到目前为止在全国有100多个项目在开工。应该说到目前为止，开工情况都一切正常。

傅林江表示，绿城集团主要是以开发中高端项目为主，而且在杭州房地产行业销售业绩整体下滑的十月份，绿城的月销售业绩同比增长了18%，达到了20多亿元，后期参与开工的项目、产值也非常充裕，并不存在破产一说。

如果从产值情况来看，因为这个要从几年来考虑这么一个问题的。我们现在开发量上来以后，我们的销售总额预计会超过1000个亿。

但傅林江的解释显然不能令网民信服，有网友报出了“绿城”上半年报表并指出，2010年绿城净资本负债率达132%，截至2011年6月30日，绿城集团净负债率高达163.2%。面对网友的质问，傅林江也承认，国家房地产调控限购政策对以绿城为代表的房产企业影响很大。

国家宏观调控以后，已经限购、限贷、限外、限价，这样就把购房者限制在一定的范围内。那么这对房企来说，土地拍卖的时候，是价高者得。而没有说是限价、限购的。那么在当时情况下拍来的地，那么现在响应国家号召是限购。那么这样对经营者肯定有一定的影响。

2009年，绿城集团曾与平安信托签署框架协议，计划在3年内完成150亿元的融资规模。根据绿城2010年中报及信托机构相关房地产信托计划的统计，绿城在2010年共有6次通过信托融资，共筹得资金31.5亿元，目前与绿城有关的信托机构有11家，共发起14款信托产品，已融资81.38亿元。

眼看着就到年底了，工程款税费到了该交的时候了，房地产信托的兑付期也即将密集到来。而就在信托融资面临叫停的风波还未平息时，绿城一直极为看重而且亟须依靠其变现来补充现金流的销售也出现了问题。

绿城中国今年中报显示，绿城今年初销售目标为550亿元，绿城上半年累计销售额为203亿元，仅完成全年销售目标约36.9%。其存货金额为5898万元，去年同期该数据为2846.8万元，同比增长107.18%。

资金链越来越紧，绿城只能背水一战，绿城董事长宋卫平曾表示，下一步会努力做销售；如果不成，就腾挪掉几个项目；如果还不奏效，就直接把价格降到底，等所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。这样的计划或许有些“悲壮”，但不得不说“绿城”的命运是当前中国房地产企业的缩影。

杨国华：其实对房地产企业来说他的融资渠道无非是那么几个，经济来源渠道主要是贷款，一个是自筹资金，还有就是像销售回款。其实我们看到从今年开始很明显的变化就是银行贷款这一块，全行业的银行贷款增速也处于历史低位，包括像我刚才讲到的银行的回款，我们讲的按揭回款，这个也是在过去持续几个月的负增长，也算是处于历史的底部的区域，这两块是现在处于紧缩的非常明显的。

根据国际评级机构穆迪评级对在香港上市的29家中国房地产企业调查，目前国内现金流状况最好的是龙湖地产，拥有现金人民币126.26亿元。但即便是资金面最好的龙湖地产，也不得不加快了降价促销的步伐。

冯科：开发商现在手上最缺的是资金是现金，他有员工要维持要给工资，还有供货商给他建房子的，还有这个承包商要付工资，承包商有很多的民工，他怕出乱子，还有不断的给付钱，他的资金压力迫使他要适当的减少一些资产，获取现金以应对短期的债务。

顾云昌：现在是现金为王，拿到钱以后，我下一步怎么都好办，如果下一步，银行收紧了，把现金收回来再说，尽管我现在不缺钱，但是我现在一定要保护资金链。

据最新成交数据显示，大幅降价对加速销售和资金回笼效果明显。龙湖地产官网10月20号挂出的新闻稿称，该公司10月中旬启动的代号为“抢收华东”促销行动取得空前成功。该轮促销在上海和杭州两个城市3个新盘同时展开，包括龙湖郦城在内，以限时团购策略，推出近1000套房源，在5天内共录得认购金额接近20亿元，预定和销售率约为90%。