褪色的“金九银十” 拐点已现？

新华08:打开天窗说亮话,透过现象看本质,欢迎收看本期财经视点。每年的九十月份是房地产销售的黄金时期,被称为金九银十。那么今年的金九银十到底成色如何,本期节目我们就和您一起来讨论这个话题。

那么今天请到演播室的两位嘉宾是新华社经济分析师罗娇娣欢迎您,另一位是新华社经济分析师郭兴华,欢迎您。

两位一直是长期关注房地产行业的动态的,那么看到近些天呢,这个国家统计局发布了最新的数据,显示了与七月份相比,70个大中城市八月份的环比价格是出现了下降,和持平的城市增加了十五个,但是相对来说呢,这个价格同比的涨幅依然较高,在70个大中城市中呢,同比涨幅超过5%的城市有25个,那么同比涨幅超过7%的有9个,那么两位如何解读这些数据呢?如何评估房地产调控到目前的这种效果呢?

罗娇娣:从八月份的数据来看,我们可以看到就是说一二线城市的成交量确实是有所下降。但是从房价来看就是说房价还是在一个比较稳定的状态,并没有明显的下降,但是房价滞涨的城市是越来越多了。尤其是二手房,我们可以看到,二手房他的价格是有所松动,这可能是因为成交量的下降所引起的。说到调控政策这迄今为止也已经有将近二十来个月了,我觉得效果还是初显的。一方面成交量确实是明显的有所下降,另外一方面主要是遏制住了房价快速上涨的势头。

新华08:但是房价到目前为止并没有出现明显的下跌。

罗姣娣:没有明显的下跌。我觉得出现明显下跌的可能性也会比较小。

郭兴华:从最新公布的70个大中城市的统计数据来看,我们国家的房地产调控政策对市场影响还是比较大的。从70个大中城市我们新华社房地产检测系统呢估算了一个对这个数据进行了一个处理,估算了一个全国70个大中城市的一个综合的价格走势,从这个数据上来看,今年一月份70个大中城市的环比综合涨幅是0.8%,8月份这个数字就降到了0.02%,就是说我们国家在经过了比较严厉的房地产调控政策之后,房价的涨幅是在明显的缩小。现在经过我们跟一些业内人士的交流,大家也普遍认为九月份可能这个综合的房价指数就会环比出现下降,可能很多人就把这种现象就解释为房价可能会在今年的金九银十出现一个拐点,但是他可能并不意味这真正的房价拐点到来,他可能是房价涨势逐渐趋缓的一个平台期的一个波动。

新华08:我们看到进来呢有关这个二三线城市的房地产问题也引起了社会的广泛的关注,以前我们主要关注的是像北京上海这样的一线城市,那么现在二三线城市的住房问题也引起了关注,那么在一二线城市限购之后呢,资金被挤出流入二三线城市的现象十分的明显,部分二三线城市的房地产价格出现了一定的上涨趋势,我们看到在规定的时间节点前呢推出这个限购举措的二三线城市仍然是不多,那么更多的城市是选择了限价,或者说沉默。即便是推出的这个限购办法可能在社会看来也是过于的宽松,那么两位觉得二三线城市的房价和调控之间的这个博弈会走向何方呢?

罗姣娣:确实我们也看到二三线城市的无论是限购限价相对而言都是比较宽松的,那其实这个现象产生的原因我觉得还是中央政府并没有那种严格的问责制所导致的。但是其实我是觉得二三线城市最终执行的是地方政府,要说他地方政府比较依赖于就是土地财政还有就是房地产所要得到的一些财税收入,因此在限购限价这一块都不是特别积极。之前我们就看到浙江台州之后就徐州出台了限购令,然后辽宁丹东那边有限价令,其他城市我们也没看到什么,但是你要说二三线城市和房地产调控之间就是说他们之间到底有设么样的关系,我觉得主要二三线城市这一块房价的倒不是因为就是说他的调控比较宽松而导致了二三线城市房价的上涨,最主要的原因二三线城市房价上涨是因为前期有一个补涨,包括你刚刚说到的那个二三线城市他的那个同比的涨幅都是比较高的,同比涨幅高是因为2010年的时候都是一二线城市在涨,就是一线城市,所以二三线城市相对而言他的涨幅没有那么大,那现在他涨幅就是同比会比较大的原因是因为他是对前期一个涨幅很大的一个补涨,另外也有就是说一线城市的限购调控政策比较严厉,所有的那些投资还有投机,流出来的钱都跑到二三线城市,二三线城市我们也看到现在房地产也相对而言是比较欣欣向荣的。但是这一段我们也看到二三线城市就是房价疯狂上涨的势头已经有所减弱,就开始有降价的趋势。

郭兴华:现在大家普遍热的一个词就是博弈,目前的房地产市场来看这个博弈分为三个层面,一个就是中央政府,制定的这个房地产市场调控政策在地方政府如何落实,就是中央和地方额的一个博弈关系,还有一个就是一线城市由于受到了这个限购政策的影响,出现了大量的需求向外移的一个情况。就出现了一线城市的市场和二三线城市的市场一个互动的关系。或者是一二线城市或者是大中型核心城市和一些中小城市市场之间的一个博弈关系。它分为三个层面,从中央和地方政府的关系来看,中央对整个房地产市场调控的政策还是比较宽泛的,给各个地方政府的自由度比较大,这是本轮调控政策的一个比较显著的特点。从各个地方政府的执行情况来看,严厉程度上也有很大的差别,所以每个地区给他保留了很大的自由度。所以说呢不同的地方政府之间也会形成一些博弈。从最新一轮调控政策也可以看出来,浙江的台州和衢州,执行的是限购政策,像广州的韶关和辽宁的丹东,就执行的是限价政策,这个调控政策的执行的力度就是不一样。限购政策相对来说是比较严格的,限价政策就是制定了一个价格,相对来说就是量是可以保证的。地方政府也可以保证一定的税收,所以说是不一样的,地方政府之间也存在这种协调的关系。像限购政策对二三线城市的市场的影响上来看还是,我们觉得全国还是一盘棋的,并不存在特别明显的一线城市因为限购之后导致了需求像二三线城市转移的这样一个过程。但这些也有。就是大型的核心周边城市地区受到影响比较大。