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景乃权:中国要走出一条与欧美不一样的转型升级之路

2019-02-15 16:11来源:中国金融信息网时长:7分46秒
 
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从年初持续发酵的降价潮到五一期间,全国各大主要城市楼盘成交量的普遍萎缩,全国房地产市场似乎被看空情绪所笼罩。有观点认为我国房地产市场的拐点已基本确立,请问您如何看?下半年我国房地产市场形势又将会呈现出怎样的格局?

陆晓明:关于拐点的话,现在这个是个比较敏感的话题。现在我觉得市场上主要是分成两种意见,一种认为最近这段时间不断传来的一些楼盘降价的消息,是属于一种局部性的现象,或者说是出现了市场分化。也就是说三四线城市,可能现在的房价下降的压力比较大一些,甚至一些二线城市,但是一线城市的房价还是比较坚挺的,由于它的各种资源在一线城市还比较优势,那么它的需求也比较大,这是一种相当普遍的观点。但是我觉得这次的楼市调整恐怕不能简单地用分化去解释,为什么呢?因为一方面来讲的话,就是房地产市场本身的运行,它有很强的传染性,就是说一些城市的降价会很快地蔓延到其它城市。

实际上从最近一个月来看的话,甚至一线城市,广州、包括北京也开始出现房价的松动,所以说很难设想,就是在房价,三四线城市,甚至二线城市房价开始普遍出现下滑的时候,少数几个一线城市能够独善其身,这个是很难设想的。从其它国家情况来看的话,只要出现房价下降的话,它基本上都是趋同的,所以我认为现在暂时的一线城市房价比较坚挺,它过一段时间它也是会跟着下降的,从这个意义上讲的话,这次房价楼市的调整,它带有全局的性质。

第二个从销售量方面来讲的话,实际上我们看到现在一线城市销售量的下滑的幅度,要比整个的下滑幅度大得多。据国家统计局统计,1到4月份的话住房的销售下滑了百分之六点几。整个商品房的销售同比,1到4月份同比下滑了8%以上,说明这个下降幅度还是非常大的。你看北京,北上广深这几个城市的销量的下滑都达到30%多,这个远远大于全国平均水平。从以往的经验来看的话,就是它量现在已经跌了,它价经过一段时间之后也会跟着跌。既然现在一线城市量跌的幅度比其它城市大的话,那么它以后的价格很难坚持住,所以说到那个时候我们就恐怕不能说是分化了,而是说整个都是在下跌,从这个意义上讲起来拐点的话,应该说已经到了。

关于后市的判断的话,现在也有分歧,有的人认为今年现在销售量的下滑,那是因为去年同期的销售量处于高点,和前年比,和再前年比总得讲还是稳定的,但是这个即使是稳定的话,从以往过去来说的话,我们是习惯了两位数的涨幅,现在这个情况应该说还是比较低迷的。这种低迷会持续多久的话,有种观点认为可能下半年情况会好一些,整个二季度恐怕也不会好,那么寄希望于下半年会好的这种观点,他们认为最近中央 克强总理也表达了对今年7.5%的经济增长,表达了这个信心。他们认为这个房地产下滑的话会对经济带来比较大的影响,既然对整体经济表达有信心的话,说明中央有政策储备,总是会出手来支持房地产的。

如果我们不考虑政策方面对房地产的支持,就专门出台对房地产支持的话,就是如果按照市场本身的运行这么走下去的话,我觉得今年下半年房地产情况还继续会持续的比较低迷。

4月以来,南宁、滨海、萧山、无锡以及铜陵、郑州等地是纷纷出台政策,来为楼市“松绑”,一时间救市之声让原本不平静的房地产市场被推到了舆论关注的风口浪尖,地方政府为何对房价下跌如此敏感,此举是为了救市,还是救己呢?

陆晓明:由于房地产市场对行业的经济影响还是非常大的,从投资什么方面来讲,还有对它的上下游产业的拉动作用还是非常大,不管我们是不是承认房地产是支柱产业,但它实际上起到的作用是非常大的。房地产市场现在出现了低迷情况肯定会对经济有影响,那么在这种情况下,地方政府开始采取一些动作来稳定房地产的市场,来支持房地产的这个行业,这个也是情有可原。

一方面来讲,我们最近也看到一些越来越多的出现一些的报道,出现这样的消息,开发商的资金链开始紧张,有的是跑路,或者有的没跑路,但是他那个房子建不下去了,这个烂尾楼,那么业主也要维权等等,或者它降价业主也要维权等等,比如说这个开发商他现在资金维持不下去了,银行贷款还不上了,最后为金融带来风险,那么地方政府肯定要干预,它肯定想办法协调解决他们的资金链问题。

另外一个有些房地产开发商为了尽快地回收资金,采取了一些大幅度的降价,赶紧把房子卖出去,把资金回来,可以还银行的贷款。在这种情况下,前期的一些业主他们也出现了一些维权打砸,所谓的维权,打砸楼盘这种现象也比较多最近,越来越多,这个从维稳的角度讲,政府它也得要干预。另外一个,因为去年的房地产形势还是比较好的,销售量增加得比较多,所以开发商当时还普遍比较乐观,拿地热情很高,那么使地方的土地财政就得到了很大一笔收入,这个是大家都很高兴的事情。

今年一季度,从去年的余波来讲的话,还有一种惯性,尤其是在一线城市,拿地高潮还在持续着。但是现在这两个月很快一下就土地市场也趋冷,那么房地产市场一趋冷以后,土地市场一趋冷的话,那个地方的土地财政就会受到影响。而地方土地财政在整个的地方的收入中普遍占到一半,这个对地方政府影响也很大,所以这三个因素,一个就是银行的金融的风险,贷款的问题,第二个就是出现了一些业主维权的事情,维稳这个角度考虑,第三个从土地财政保持一个比较强的增长这个角度考虑。那么房地产现在的情况,地方政府当然不能坐视不管,所以他们出台了一些各种各样的政策,这也是情有可原的。

目前全国房企的资金面似乎正步入“枯水期”。数据显示,一季度全国房企资金到位增速明显放缓,由去年同比增幅26.5%降至6.6%。未来一年房企资金状况不容乐观。有业内人士指出,在目前部分千亿级房企业绩都上涨乏力的情况下,数量众多中小房企,正在或者即将经历一场大浪淘沙的分化,生存将愈发艰难。

央行日前召开住房金融服务专题座谈会,要求商业银行合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

这是在当前房地产贷款市场出现一定程度萎靡的大背景下,中国金融调控部门首度发声,要求商业银行落实好差别化房贷政策,对首套房房贷需求给予支持。

有数据显示2014年一季度全国房企资金状况变化很大,综合指标由偏松直接跌入紧张,资金形势堪比2012年,导致房企面临的压力是显著加大,您认为房企资金链未来是否会出现断裂?是否会引发金融风险?

陆晓明:总体讲它不会断裂,但是的确会有一些中小开发商,它的资金链实际上已经出现断裂,所以才有跑路或者出现烂尾楼的情况,所以不能说一概的,全局上的断裂,但是部分的开发商的资金链的断链肯定是会有的,而且现在已经出现了。那么它的金融风险的话,从现在的规模来讲的话,它还不至于引发金融风险,但是这个趋势还是值得关注。因为从今年房地产开发商的资金到位的情况来看的话,这个已经出现了明显的下滑,总得来说房地产开发商的到位资金,据国家统计局的统计的话,才增长了百分之四点几,1到4月份,同比,那么这个数字已经是非常低的一个数字了。

从其中的分类来看的话,它的房地产开发贷,1到4月份最新的数字好像增加了16%左右吧。这个数字也是相当低的,因为去年房地产开发贷它增加了33%,所以它现在基本上已经减到一半了,就是下滑地非常厉害。尤其是房地产资金,开发商资金里面很重要的一块,就是个人贷款这一块,这一块对他们讲非常重要,因为它一个占的比例还是比较高的。另外一个讲起来个贷这一块,他贷款是个人贷的,但是钱是到了房地产开发商手里,而且他拿到这部分钱的话,他是没有成本的。因为这部分的利息是由个人,买房者去还的,所以这部分钱对他们讲起来非常重要,但这部分钱今年是出现下降了。这个也是在我的印象当中,多少年都没有过的,所以看出银行对房地产开发商资金也收紧。由于个人贷款这一块下降,也就意味着整个的购房的需求也下降,整个购房需求也下降以后,还带来房地产开发商资金的另外一块也出现下降,也就是说定金和预收款。定金和预收款对房地产开发商来说的话,他也是没有成本的,你买了房把定金和预收款给他,他等于不用为这部分去付利息,不像他从银行去借钱还要付利息。那么这部分也下降了,这部分和个贷加在一起的话,整个占到房地产资金的大概40%左右,几乎是房地产资金里面最大的一块,甚至大于从银行的贷款。

那么这部分钱再出现下降的话,对房地产开发商讲起来的话,当然显示出他们资金链已经非常紧张。他们要弥补这一部分的下降的话,他们要去从其它地方筹资,现在银行也普遍对房地产开发商也是惜贷,而且开发贷的利率也在提高。尽管这样,他还贷不着,那么他从其它的渠道,比如说是什么信托等等其它渠道去融资,那么这部分的资金成本就会更高,普遍都超过10%,所以说房地产开发商的资金链紧张程度还是可想而知。尤其是有一些房地产开发商,在过去他们往往是采取一种激进的一种扩张的一种政策,那么这种扩张过程中,他们大肆的借款、负债,急剧提高,当然他们资产也急剧提高。有的把资产扩大以后,通过负债来扩大他本身的资产,这样子以后,他资产扩大以后,他可以上市等等。比如说惠州现在曝出一个企业,他就是从民间借贷,很高的利率,本来弄一笔钱,利率很高,想暂时过渡一下,然后等到上市以后再可以圈钱,但是他比如借壳上市也没有成功,那么这部分钱这个成本非常高,他现在就面临着还不上,出现了很多的烂尾楼。这个时候如果政府有信贷方面、货币方面政策支持的话,那么他就能渡过难关。

在过去以往这种经验给大家的感觉就是,凡是你敢冒的,就是撑死胆大的,饿死胆小的,你敢冒进的你就能发展得快,但是现在看起来,你这种冒进,也可能赌成功了,但是一旦资金跟不上或者整个的信贷环境比较紧的话,那么你的下场会非常悲惨,就是出现资金链断裂,这种情况最近还是比较多的。关键看中央的政策方面,尤其是货币政策方面是不是能够使他们渡过难关。

中国房地产在宏观经济中所占的份额,注定了它对整个国民经济发展趋势构成巨大的影响,那么目前房地产市场的调整,将会对我国经济产生哪些影响呢?

陆晓明:首先因为它现在销售下降,造成了开发商的还款紧张,那么他们对新的投资这一方面就会出现放缓。从今年1到4月份的情况来看的话,房地产开发投资的话,按国家统计局统计同比增长了16.4%,和去年比较的话,去年全年是增加19.8%,将近20%,所以这个已经回落了大概3个多百分点。这个回落虽然看上去不大,实际上影响还是会很大的。

另外因为它资金紧张,它现在新开工的面积,就大幅度减少,那么今年1到4月份的新开工面积同比减少了22.1%,其中住房的新开工的面积减少了24.1%,这个幅度的话,在我们的印象当中至少本世纪以来是没有过,即使在金融危机最严重的时候,2009年的时候,它这个新开工的面积,那一年是也只下降了16%,现在下降了24%,所以这个新开工面积一下降的话,包括钢铁、水泥、这些产业,玻璃,这些建材产业都会产生很大的影响。你比如说钢铁产业本来就不景气,它50%的钢材用量是用于建筑上面的,那么你现在房地产这一块新开工面积下降这么快的话,那么对它是雪上加霜,所以这个波及的影响应该说还是相当大的。

另外说房地产企业,它的资金链出现紧张的话,它对银行的部分贷款也会造成坏账,也会加大,虽然不至于导致金融危机这种,但是这个对银行的损害也是挺大的。另外间接的影响的话,由于房地产企业现在资金不足,那么它的拿地也开始减少,从今年1到4月份情况看的话,它好像土地的购置面积也出现下降。在这种情况下,这个是地方政府的,刚才也说了是财政的一个重要的来源,这一块的话也会影响到地方政府对地方经济发展的一些投入。

另外讲整个土地市场现在趋冷的话,我们也知道,现在很多,包括房地产开发商,包括地方融资平台,甚至包括一些其它企业,他们很大一部分在银行贷款的时候,他们的抵押都是土地。土地这一块价值下降以后,他们抵押品的价值下降了以后,对他们今后获取贷款也会产生压力。我们知道信贷对整个经济的发展还是很重要,那么信贷这一块,如果说是由于土地贷款抵押品这个价值下降,而产生信贷下滑、增幅下滑,那么对整个经济它也有一种波及效应。但是现在对经济的情况也要说明一个问题,如果你把房地产下滑对中国经济的影响,说的太严重,现在人往往说你这个是利益集团,在给中央施压,要中央出手救市。但是如果你说现在房地产市场下滑对经济没什么影响,这显然也不是真实的反映,所以我们也看到实际上中央已经意识到,就是政府已经意识到房地产市场下滑对经济带来的影响。房地产市场下滑最主要的一点,关键资金方面要挺得过去,所以昨天央行也召集了一些商业银行开会,要求商业银行还是要支持房地产企业正常的一些融资需求,从某种意义上讲起来,这也开始有一些政策方面的支持出台了。

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视频介绍

2018年,法国“黄背心”运动此起彼伏,美国联邦政府停摆日期创出历史新高度。“树叶沙沙响,必定有风来”,混乱背后到底是谁种下隐患的恶果?中美贸易摩擦阴晴不定,美国将中国定为竞争对手,遏制手段层出不穷,在这种变局之中,中国面临着多方面压力。“发展留给自己,污染留在发展中国家”,二战以后,欧美发达经济体的产业转移方式饱受诟病。转型中的中国当然也会面临这些难题,但是,面对显著的内部发展差异,欧美发达经济体走过的老路显然不适合中国!2018年,裁员失业的恐慌是社会的切肤之痛。明天我会失业吗?恐慌在人群中开始快速蔓延。2019年,仍然处在转型阵痛期内的中国,到底应该如何处理经济下行压力可能带来的社会恐慌,走好自己的转型升级之路?有关这一切,且看本期《智说》!

景乃权:中国要走出一条与欧美不一样的转型升级之路

来源:中国金融信息网    责任编辑:蒋春林

日期:2019-02-15 16:11

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