2013，盘点楼市这一年

市场分化加剧 一线城市领涨

2013年的中国楼市，无论是成交量，还是价格，整体上都呈现出上行的态势。国家统计局的最新数据显示，2013年1至11月，全国商品住宅销售面积98871万平方米，同比增长21.3%；住宅销售额58689亿元，同比增长31.1%。

不过，和以往的“涨声一片”不同，今年的地区差异显得尤为明显。北上广深一线城市扮演“领涨”角色，房价同比涨幅连续数月超过20%，首次置业和首次改善等刚性需求是助推房价上涨的主要动力。而此前炒房盛行的一些城市出现滞销，尤其三四线城市如温州、鄂尔多斯等地，房价更是出现大幅下滑。业界人士认为，促使这种分化格局出现的主要还是各地的市场供需和房价预期。

上海易居房地产研究院副院长 杨红旭：北京、上海每年常住人口增加量是五六十万，这个五六十万，这个量非常之大，所以它的经济发展和人口增加速度是比较快的，自然住房需求量比较大。但是一线、二线土地供应、房屋供应比较稀缺，这样就在去年以来形成供不应求的关系，涨幅比较可观。三线、四线正好相反，中国很多县级市、地级市人口是导出的，向省会、向直辖市集聚，而另外一方面它们土地是不稀缺的，地方政府拼命去出让土地、规划新城新区，导致它们的住房需求比较平稳，没有暴增，但是土地、住房供应大增，从而造成供大于求的现状，所以说价格就涨不动，少数地区是跌的。

不过随着年末各大银行收紧贷款额度，以及多地陆续调控加码，市场观望情绪也有所加重，11月、12月以来，各地楼市的成交量和价格增幅都开始放缓，往年的“翘尾”行情不复存在。

调控思路转变 从行政化到市场化

从全国范围来看，“从严从紧”是今年楼市调控的主基调，但实际效果并不理想。年初“国五条”出台迅猛、措辞严厉，一批购房者集中抢搭“20%个税”的政策“末班车”，导致多地二手房成交出现井喷。但是随后仅个别城市出台地方细则，在落实方面也没有实质性动作，导致市场短暂消化调控影响后，又步入了反弹通道。

年末临近，在无法完成房价全年调控目标的压力下，“京七条”“沪七条”“深八条”相继出炉，一大批二线城市也紧随其后，限购、限贷升级，希望以此稳定市场预期。但实际上，从2010年被称为“史上最严调控”的“新国十条”出台至今，这些行政化手段能够发挥的作用已经越来越有限。而如何走出“越调越涨”的怪圈，迫切需要推进楼市长效调控机制的形成，这既包括已经明确提出的房地产税改革，也有正在积极推进的住房信息联网、不动产统一登记制度，都体现出政府在楼市调控上的新思路。

上海易居房地产研究院副院长 杨红旭：中国调控房地产的方式在发生变化，不会再像过去那样非常频繁地利用行政干预手段来调控，未来可以尝试在更加尊重市场机制和强化住房保障的基础之上，在调控市场的时候更多地使用所谓长效机制，更多地使用信贷税收、增加土地供应这样一个比较等更加长效的机制来促进中国房地产市场的稳步健康发展。

“地王”频繁冒头 助涨房价预期

今年以来，土地市场持续火热。国家统计局数据显示，1至11月，全国房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%；土地成交价款8669亿元，增长31.5%。开发商拿地热情高涨，尤其一线城市单价、总价“地王”纪录不断刷新，龙头房企成为主要买家。

业内人士分析认为，各地土地供应增加、优质资源稀缺以及房企年度销售目标完成良好、资金充足等都是土地市场火热的推手，但对土地市场的升温应当提高警惕，“地王”频现会影响购房者对房价走向的看涨预期，出现恐慌的入市心理。

中原地产研究咨询部总监 宋会雍：这种风潮相对来说又有一点给市场一种警觉感，你的地价如果继续以这种情况拍下去，价格其实蛮难得到控制，对房价也是很潜在的一个支撑作用，这跟我们的调控背景和社会预期显然又有一点冲突。但是更主要的在于你没有办法现在给开发企业的大规模的资金找到其他领域的一些去处，现在没有它只能在楼市当中继续去做投资空间的挖掘。

加大保障房建设 推进住房“双轨制”

近年来，全国掀起力度巨大的保障房建设潮。今年的中央经济工作会议也强调，要“努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。”

据住建部统计，截至11月底，2013年全国已开工城镇保障性安居工程666万套，基本建成544万套，已经全面完成了年度目标任务。加上2011年、2012年已经开工的1800多万套保障房，我国“十二五”期间开工建设3600万套保障房的任务，已经完成了三分之二。

在住房保障制度改革上，明年开始廉租房和公租房将实行并轨运行，从统筹建设、统一受理、统一轮候原则和完善租金定价机制等四个方面推进。随着保障房的大规模推进，中国住房“双轨制”格局正日益清晰，以破解中低收入群体的住房难题。

新华社记者张梦洁、岑志连上海报道。(完)