德国出现城市房产泡沫？

近日，德国央行发布的月度报告表示，德国7个大城市的房价比全国平均水平高出20%，需警惕德国出现房产泡沫。

报告表示城市房价可能超过了市场可接受水平，在柏林、汉堡、慕尼黑和科隆等大城市，房价可能被高估了20%。在较小城市，房价也被高估5-10%。过去三年，大城市住房价格上涨超过25%，全德国的平均上涨幅度为8%。报告指出，房价偏高目前对总体经济尚无显著的风险，但购房者要警惕可能出现的价格调整带来财产损失。

然而从事地产研究20年的房产经济学家雅格布·明加齐尼并不认同德国出现地产泡沫的说法。

柏林ESTAVIS集团房产经济学家  雅格布·明加齐尼 (Jacopo Mingazzini)：我们过去三年经历了房产价格持续上涨，但是我们并没有泡沫。因为对比房产价格花费占个人生活支出的比例并不很高，我们还没有危机。其他国家的泡沫危机，像西班牙、爱尔兰，都是由于购房信贷量大量上涨，在德国信贷量基本稳定，所以我们并不存在房产泡沫危机，柏林乃至德国都是如此。

德国央行称，经济复苏下的住房需求是房价上涨的主要原因，且由于美国房市泡沫和一些欧洲房市破裂，德国房市对国际投资者来说吸引力增加。

柏林ESTAVIS集团房产经济学家  雅格布·明加齐尼 (Jacopo Mingazzini)：在2012年，我们有三分之一的购房客户都是外国人，这是非常非常高的比例。我从1993就开始做房地产还是第一次经历这样的事情。有趣的是这些客户来自40多个不同的国家，当然也包括中国。

雅格布·明加齐尼认为，德国稳定的经济和相对较低的房价都是吸引国际买家的主要因素。而由于德国对抵押贷款的要求大大高于美国和其他国家，这意味着德国的银行可能不会受到严重影响。