从律师到英国首屈一指房地产开发企业中国区的负责人，白兮完成了职场上的华丽转身，他是如何做到的？

邦瑞房地产中国区首席代表白兮：看我是在所有的年轻律师里边算是最不安分的一个，我觉得我不管是做法律也好，还是做房地产也好，我就是坚持了一点，希望在中国进行更大的发展，我看到中国市场的更大的发展潜力。

业界公认，中国的房地产市场是块诱人的巨大蛋糕，国外的房地产开发企业都对其垂涎已久。来自英国的邦瑞为何能率先垂范，在这个市场上策马竞逐呢？

英国邦瑞房地产中国区首席代表白兮：没有金刚钻呢，我们不敢揽这个瓷器活，我们不能用我们的弱马和中国的强马赛，所以如果与其这样的话，不如我们在自己家里先把功课学好，那个时候我们抱着一颗合作的心，在这个市场上进行发展。

说起在海外买房，公众想到的一定是那是有钱人的事，然而白兮却告诉我们，事实上在英国买房的中国人大部分却并不是新富阶层。

英国邦瑞房地产中国区首席代表白兮： 我们60%以上的客户并不是来自于新富阶层，而是来自于中国的那一批中产阶级，年薪大约在30万人民币左右。

白兮的血液里流淌着不安分的因子，这从他职业路径的选择上就能看出，从负责国际并购事务的律师到一个跨国房地产企业的管理者，他完成了一般人不可能实现的逾越，并成为邦瑞董事会里最年轻的一位董事。他如何评价自己的选择？

新华社记者赖冬阳：您作为邦瑞中国区域的总经理，您原来在英国的职业经历是怎样的？

英国邦瑞房地产中国区首席代表白兮：我本人以前就是一个很小的国际律师。我在国际律师的时候，我以前曾担任律师的职位就是做并购业务的。但是在我进入这个律师事务所以后，我看我是在所有的年轻律师里边算是最不安分的一个，这个体现的就是所有的律师其实最大的梦想就是成为合伙人的，合伙人的梦想是成为更大的合伙人，更大的合伙人的梦想是成为管理合伙人，但是我那个时候的梦想就是我想带领这家全球的第三大律师事务所更多的在中国市场分一杯羹。我就在中国带领这家律师事务所，在中国的业务进行了大的拓展。

新华社记者赖冬阳：从一个律师到一个房地产行业的管理者，这个中间好像有很大的跨度。

英国邦瑞房地产中国区首席代表白兮：这个应该说按照一般人的想法呢，这个跨度是不可逾越的，第一，律师的经验是靠时间来积累的，同样作为房地产企业的管理者，也是靠时间积累的。我也可以坦率的跟你讲，我是在我们邦瑞董事会里最年轻的一位。

我希望在中国进行更大的发展，我看到中国市场的更大的发展潜力，所以那个时候我有一个机会在律师事务所承担了邦瑞的一项重大的并购业务，所以我有机会接触到邦瑞的全球总裁，我那个时候向他请缨，带领邦瑞进入中国市场。全球的前十大房地产开发企业对中国的房地产市场这块大蛋糕都是馋涎已久了，但是谁也不敢轻易碰这个蛋糕，就是因为这个蛋糕里边的参与者很多的，每一个参与者我们认为都是这个行业的精英，如果我们没有，按照中国的老话，没有金刚钻呢，我们不敢揽这个瓷器活，我们贸然进入这个市场无疑是和我们本来应该成为朋友的本地合作伙伴分羹，那么那个时候如果我们成为他们的竞争者的话，我们明显不占优势，还是按中国那句老话，田忌赛马，我们不能用我们的弱马和中国的强马赛，所以如果与其这样的话，不如我们在自己家里先把功课学好，那个时候我们抱着一颗合作的心，在这个市场上进行发展。

邦瑞公司是英国最大最专业的住宅开发企业，它的发展历程对处于蓬勃发展期的中国房地产开发企业非常具有借鉴意义。市场需求创造企业，而企业又在满足市场需求的过程中定位自己的特色，并将特色发挥到极致，这才能成就一家屹立不倒的公司。

新华社记者赖冬阳：邦瑞房地产公司，在我们英国来说，现在来说是一个最大的房地产公司，他现在从事的业务主要是，他的产品主要是推出来是什么，他的特色是什么？

英国邦瑞房地产中国区首席代表白兮：嘉宾：邦瑞不是从英国首都发展起来的，我们最早的时候在1946年在英国的英格兰北部的一个小镇叫纽卡斯尔市，那个时候我们的创始人在纽卡斯尔市为自己建了一栋房子，他的邻居看他的房子建的很棒的，因为防水性能特好，纽卡斯尔经常下雨，所以他的邻居就让他建房子，就这么建下去了，一建呢就建了整个这个城市的房子，从纽卡斯尔市就发展起来。

房地产企业其实是基于需求的。如果把房地产作为完全的金融投资产品的话，那么这个行业就会出现大的问题，但是如果房地产行业出现重大问题的话，那么整个国家的经济就会出现问题，所以这就是为什么我刚才跟你讲的小的故事，我们这个企业的发展其实是从我的创始人他的家庭需求开始的，而且是从他的邻居的家庭需求开始的，所以需求套着需求，从首都外的需求直到首都的需求，那么这个房企就这么发展起来了。那么我们应该说是英国最大的，专业的住宅建筑开发企业。那么我们看在全球房地产市场的细分规则是很严格的，住宅的房地产开发企业通常不会参与建设重大的商业地产项目，那么重大的商业地产项目的开发商也通常不会参与住宅的房地产项目，为什么呢，就是因为这个行业内的这两个产品是有重大的客户差别的，所以我们管这个叫什么呢，就是叫三分天下，我们永远不会动我们其他行业合作伙伴的项目。

中国内地并不是跨国房地产开发企业首选的亚洲市场，因为历史和文化的原因，他们往往更愿意在香港或新加坡建立亚洲总部，但邦瑞勇敢地选择了北京作为亚洲的首个分支机构的所在地，并在未来要将其打造成亚洲的总部。是什么让邦瑞有这样做出这样需要勇气的行为？

新华社记者赖冬阳：一个海外的房企，进入中国的房地产市场这个让很多人会产生一种好奇，是什么样的信心让我们的邦瑞想到我要能够敢于进入中国市场？

英国邦瑞房地产中国区首席代表白兮：我们刚刚在决定进入亚洲市场的时候，应该说我们决定进入的那个市场是香港和新加坡，这个就是我们所有的外资企业，进入亚洲市场最先要选择的两块桥头堡，或则是香港，或者是新加坡，不仅仅是因为他跟西方的自然而然的历史关联，而是基于语言和本地文化的原因。在2008年，北京奥运会，这个市场发生了一个重大变化，房价发生了一个重大变化，我们看中国的投资者，从那个时候开始大量的进入伦敦的房地产市场。

新华社记者赖冬阳：在2008年，很多的中国投资者已经开始进入伦敦的房地产市场了？

英国邦瑞房地产中国区首席代表白兮：对，简单的说就是在伦敦买房了，他们不仅仅在伦敦买房，从2008年开始，大量的中国投资者，到海外市场包括澳大利亚，美国，加拿大，其实我相信中国的投资者第一波进入海外市场买房的，并不是伦敦，为什么，因为08年的时候，伦敦作为一个老牌的国家，他的汇率是相当高的。08年的时候，10%的我们全球的业主，就是业主的比例来自于亚洲，那么那个10%里只有不到1%是来自于中国大陆的，但是在这个之前是0，所以从那个时候，我们就已经开始看到亚洲市场的崛起。

新华社记者赖冬阳：也就说中国内地，大陆真正的在伦敦房地产市场投资的或者买房的人其实在整个的海外，就是亚洲市场的人群在伦敦能够买房的比例其实非常小。

英国邦瑞房地产中国区首席代表白兮：非常小。

新华社记者赖冬阳：就是在这么一个情况下，为什么我们的邦瑞还会选择来进入中国的内地市场呢而不是在香港呢？

英国邦瑞房地产中国区首席代表白兮：两个因素，第一个因素就是从2012年开始，这个数据进一步发生了变化，就是我们在成立和决定进入中国的前夕，我们其中有一个项目，就是我们在伦敦的CBD中心，金丝雀码头旁边的一个地方建设的一个项目，这个项目一共有499户的业主容纳量，我们经过了不到半年的销售，75%的业主来自于中国，这个意味着就是如果499户，500户75%，至少有300户，是中国大陆投资者。我们已经看到这个市场的巨大潜力。新加坡和香港作为亚洲的两个主要的经济蓬勃的那个中心呢，我们认为在未来十年内呢，并不能足以支撑整个全球的那个经济的继续发展，所以那个时候这两个因素加在一块，最终决定了我们在中国北京设立分支机构。

谈起去海外买房，普通的中国公众会觉得这是有钱人的事，与自己关系不大。然而，白兮却告诉了我们让人吃惊的答案。原来，目前去英国买房的大部分中国人并非来自所谓的新富阶层，而多是中产阶级，那么到底具备什么样的收入水平就可以去英国买房呢？

新华社记者赖冬阳：那我想知道的是很多人想到英国的伦敦房能够买房，但是一个应该是贵族阶层的，或是中国的这种一般的中产在英国买房机会不太大，你怎么理解？也就是说真正的在英国我们的邦瑞买房的人群是中国的一个什么样的人群？

英国邦瑞房地产中国区首席代表白兮：到现在为止，半年的数据显示我们60%以上的客户并不是来自于新富阶层，而是来自于中国的那一批中产阶级，我们管他叫中产阶层，那么这些中产阶层特点是第一，他们的收入主要来自于他们专业的工作的那个收入，那么年薪大约在30万人民币左右，那么第二个就是他们具有高智商，他们不仅仅是具有雄厚的那个财力，更多的我觉得他们的特点是，他们具有更多的前瞻性，受过良好的教育，那么这个让我们觉得特别惊讶，因为这个和我们之前的预测是完全不一样的。

新华社记者赖冬阳：刚才您提到的是中产阶层的人，他们年收入才30万左右的在英国买房，这个我觉得有点匪夷所思了。

英国邦瑞房地产中国区首席代表白兮：应该说如果这个事情推移到五年前，那么不光你匪夷所思，我和我的同事们都会觉得这个事情让我们感到惊讶，我们相信在五年前也会发生。

更让人惊讶的是，原来伦敦房子的价格并不比北京高，从租售比的角度说，伦敦的房价甚至比北京更便宜，但是海外置业也有其特有的风险，比如法律、税收和后期维护的投入等，这些都是中国购房者在购房之前要了解清楚的。

新华社记者赖冬阳：我想知道是在英国伦敦来进行房地产的购买，或者是投资也好，自住也好，它的优势在什么地方，就是它能够给购房者带来什么好处？

英国邦瑞房地产中国区首席代表白兮：五年前的那个市场之所以没有吸引这一批中产阶层，是因为五年前英镑的汇率是1/16，那么从2010年开始，英镑的汇率开始下跌，一直跌到现在1/9.5，对中国的投资者来说相当于打了半价。那么我可以给你举个例子，在北京的奥运村的房价，那么在伦敦新建的那个2012年伦敦的奥运村的房价，平均一套两居室大约跟中国的两居室那个面积差不多，90、100平米，但是这个两居室在伦敦的房价也不过是二三百万人民币。

新华社记者赖冬阳：二三百万人民币？

英国邦瑞房地产中国区首席代表白兮：人民币。

新华社记者赖冬阳：那也就说北京的四环到三环之内可以去买一套房子连门都没不到这个价格是差不多的。

英国邦瑞房地产中国区首席代表白兮：甚至于比北京房价还便宜。

新华社记者赖冬阳：那刚才您讲了让我们的中国的很多投资者，觉得都会有蠢蠢欲动的感觉，那是我想近一步了解的是，这里面存的风险问题？

英国邦瑞房地产中国区首席代表白兮：那么，最大的风险还是法律风险，这第一就是对税收不了解，我举一个简单的例子，我们有一个中国的客户在购买伦敦房产之后，希望进行投资，但是每个月的租金相当高2万人民币的，但是也要付17%的个人所得税。

新华社记者赖冬阳：也就是2万元的租金里面必须要把扣除掉17%的费用？

英国邦瑞房地产中国区首席代表白兮：对，但是如果要是对法律风险进行良好的管理的话，那么通过合理的闭税模式，这个17%本来是可以免交的。那么这是第一，第二还有呢，就是中国人呢，普遍的对海外房地产的购买流程不了解，就是一个法律流程。我们邦瑞作为最大的房产开发企业的中国设立分支机构也好，都会推荐业主去选择一家能讲中文的律师事务所，为他们提供法律服务。

新华社记者赖冬阳：除了这个法律事情还有什么？

英国邦瑞房地产中国区首席代表白兮：还有风险，就是管理风险，管理风险主要体现在大部分的房地产作为一个金融投资产品，不同于股票、黄金，不需要管理，房地产是一个特殊的那个投资产品。

新华社记者赖冬阳：管理指的是什么？

英国邦瑞房地产中国区首席代表白兮：就是后期的维护。后期的维护，那么房子是实体的，所以房子会出现这样那样的问题的，我们看到中国的那个就是本土的那个投资者呢，在第一投资海行市场的时候，往往考虑的是投资别墅，那么投资别墅跟投资公寓具有很大的管理的风险，那么有的时候你看到，投资别墅的那个成本，比投资公寓的成本还要低呢，但是由于在全球都一样，别墅是需要自己自行维护的，但是自行维护的成本并不会在房价中体现出来，所以表面看房价低，和投资增值回报率低，并不能掩盖后期每年支付大量的维护成本和维修成本的那个费用，我给你举个例子，那么伦敦的一处老房子，每年光花费在维修上的成本就超过了20万人民币。

新华社记者赖冬阳：感谢您在访谈中给我们分析了在海外投资买房的机遇和风险因素，同时也祝愿英国邦瑞集团在中国的事业能做的更好。（新华社记者 赖冬阳 袁宏舟 候钦凌 赖岚）

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