解读产业园区影响力：联东U谷的模式力量

石松林是北京一家能源计量仪表制造公司的老板。最近一段时间，他都在一栋正在装修的办公楼里上班。因为公司发展的速度远远超过他的预料，所以他不得不再买一栋办公楼。

北京嘉洁能科技有限公司董事长 石松林：我当时在那边购的时候我想出去买地，当时出去买地的时候也碰过这些问题，四川人就说人批地，到那你得把那边的手续做完，人家说了最少没有3年、4年根本就没法入住，当时我就等不及了，我说我只有一年的时候，随后还是调转头还是选择了这个模式。

什么样的“模式”让石松林想都不想地就掏出了上千万？

北京嘉洁能科技有限公司董事长 石松林：你说是保姆式的也好，或者管家式的也好这个服务，其实这是最吸引我们的地方。

这种吸引其实早在2009年就开始了。

北京嘉洁能科技有限公司董事长 石松林：5月27日的时候，当时我们开车子也是到处找场地，不好找。应该是找了半年的时间，包括大厂，三河，还有南方全部去过，当时想买地，但是买地，但是买地一个是建设周期非常长，办手续也很麻烦，特别是还有一个物业这些乱七八糟的后勤其实也很麻烦，所以说到这边来以后了解一下，感觉这个业态或者这个商业模式就很好。

这里是位于通州区中关村科技园中的金桥产业园，2009年5月，石松林第一次踏入这个产业园，仅仅花了三天的时间，就决定将企业总部安置在此。因为吸引他的，是“这个模式”背后的力量。

改革开放以来，中小企业的出现与发展对中国经济社会的影响意义非凡。然而，在如今融资难、用工荒、原料贵等各种不利因素的影响下，同石松林公司一样的大多中小企业已经进入了一个高成本发展的时代。虽然，中央及地方政府频频从法律体系、权益保护、融资政策、金融服务等多方面出台政策对中小企业加以保护和支持。但作为民间实体经济运营平台，产业园区如何在政府拉力的基础上，更好地“推”动中小企业发展，解决这一困境，也成为了关注热点。今天我们要介绍的，就是一种“模式”的“推”动力量。

如今的金桥产业园区入驻了500余家企业，其中不乏像石松林这样，当企业成长之后，原有办公区域无法满足企业规模时，继续购买园区内其他地段的办公楼。因为对于这些长住客来说，这个产业园区有着他们需要的东西。

北京嘉洁能科技有限公司董事长 石松林：它这个产业集群它很集中，它一集中就有个什么目的呢，招我招人就比较方便，还有一个它周边的服务，包括相关的东西它就全部带动起来了，那么我既解决了招人的问题，还有一个周边的服务，我基本都不用考虑的，它这个物业设计的模式我觉得也挺好，包括消防、还有工商、包括管委会这边跟我们协了一下税务，这些相应的服务我觉得做得还是比较好的。

除了拥有大多产业园区一样的产业集聚效应之外，金桥产业园还有着独特的吸引力。从厂房定制到商业配套，从人才推介到物业管理，金桥产业园对于入驻企业来说，已经绝不仅仅是厂房的概念了。而全国范围内像这种既盖房子又做服务的产业园区，共二十四家。而这二十四家都同属于联东集团。当“住宅地产看万科，商业地产看万达”成为行业共识时，联东公司也凭借其独特的商业模式，成为了产业园区运营领域中比肩万科、万达的行业大佬。而十年前，这家公司却还只是一个“门外汉”。

2003年，北京一家生产建筑模板的公司突然决定建立一个专门为中小企业提供全方面服务的产业服务平台“联东U谷”，而此时的这家公司经过12年的发展，已经成为了模板生产行业中的翘楚。究竟为什么这家公司非得放弃优势领域，转向毫无经验的战场呢？从造零件到盖房子，而且还得提供一系列企业服务，这家公司的领航人又为什么要冒这么大的风险呢？

联东集团董事长 刘振东：当然大家认为说你模板行业正是最好的时候，你做这个有没有必要，等于分散了经历和资源，那么这个当时是大家有一个这样的看法，第二个就对我本身来说也是面临着决策性的挑战，当然说我把当时所有的资源、资金都投在模板上了，发展对模板来说会更好。但是在那个时候我们就考虑到总有一天这个行业也会从朝阳一直走到昔阳的时候，我们培育了这个产业园区的产业，应该说这是出于对未来企业发展的一个可持续发展的这么一个判断做了我们产业园区的行业，整个战略性的这么一个布局。

创新是企业可持续发展的永恒动力，敏锐的刘振东在企业转型过程中注意到生产型服务业的良好发展势头，大胆尝试，2003年以通州区金桥产业园和光联产业园为实验区，树立起“联东U谷”产业服务平台，专门为中小企业提供集生产、研发、总部、商务和融资、咨询、培训等全方位服务。这种创新模式在为联东U谷抢占市场先机的同时，也蕴含着毫无经验所带来的风险。

联东集团董事长 刘振东：我们走的弯路当然说就很多了，你比如说因为电力的配制的不合理，把管网挖下去了之后再完全翻开，因为供暖设施的设计的不合理，配套的不合理，在完全的过几年以后再把这种设施重新的建设，一投资都是上千万的，改造费用一两千万之多。

不同于住宅和商业地产的建筑方式，不同工业企业对建筑物的使用要求，差别很大。然而，动则一两千万的改造费却并没有让刘振东却步，因为他对于他独创的“联东U谷模式”相当自信。

联东集团董事长 刘振东：我们联东现在这种发展模式提出来我们给你建一个产业平台，比如说你拿出开发区的一小部分，很小一部分土地，我给你建一个一两万房的一个产业平台，那么这个产业平台有几个特征，第一个就是我们考虑了企业的共性需求，你这个企业有的几年以后就成长起来了，做大了，你在我这里面我可能就是容不下你了，你政府再给他一块土地，那你这时候就是很明确的，这个企业就是大企业，那么第二有的企业不行了，还有的企业效益不行了，企业周期，那你就可以退出了，我这块有退出的平台，把这个资产就不要闲置，你反租给我这个公司，联东经营公司，我们这个公司再帮它找相适应的企业再进来，那对于政府来说，你一平米的土地都没有浪费，我这个变成了一个产业平台，再说具体点，它变成饭店，你这波客人吃完了，那波来，所以说政府的土地效益是非常明确的，企业也特别方便。

在刘振东引以为傲的模式中，企业退出机制是吸引政府，实现区域可持续发展的有效手段。而对于片子开头所提到的石松林的公司来说，中小企业关注的，还有这个模式背后蕴含的快速与便捷。

联东集团董事长 刘振东：现在我们看企业跟从一个开发区从谈地，到建成到投产，大体需要两年半的时间，我们这个因为我们建好了，考虑了企业的共性的需求，你从跟我们谈到入住，3个月你就可以投产，对企业的效率提升是很有帮助的，特别是我们这个模式，现在正在我们的大力打造对企业的各种这样的服务。

在“十二五规划”提出要大力发展产业集群之后，依托产业园区成为了中小企业突出重围的有力途径。这也带来了全国产业园区建设的火热形势。当越来越多的产业园区出现在中小企业面前时，他们又该如何去选择呢？而对于誓做产业园区建设领航者的联东集团来说，他们又如何抢占行业宝座呢？

张一元茶叶有限责任公司总助 张忠：我们一进入联东U谷就跟到家了感觉，怎么说到家呢，就是说我们感觉它不单是个房产开发商，我还感觉它是个服务的，把它很多的优势，地理位置，向我们介绍了。

联东的地理优势、配套服务和规范管理成功地抓住了张一元的眼球。然而，对于想要打造现代化多功能物流中心的张一元来说，产业园里的标准厂房却不太符合要求。

张一元茶叶有限责任公司总助 张忠：它的楼层高度，还有它的长度，因为我们需要有一定长度在80米多，可是它一般厂房都在60米范围。

张一元的特殊要求并没有难住联东人。如何满足不同企业的需求，是“联东U谷模式”中一个永恒的课题。这一次，联东人用自身的产品成功地留住了张一元。

张一元茶叶有限责任公司总助 张忠：他就说可以定制，根据我们的要求提出来他们去设计，给我们一个很新的感觉。这个不像过去霸王条款，我就是这样，买不买。所以说这点还可以，当时我们提出来以后联东说可以考虑，然后他们马上就通知设计人员给我们拿出了一个简单的方案，就是怎么怎么，然后我们一看很高兴，其实我们从第一次谈要进入……到签例政治文本19天。

“联东U谷模式”的丰富产品线和多样服务类型是吸引企业客户的有力武器，而打动企业客户的，却不仅仅于此。以顾客为上帝，是服务业的主旨，而联东U谷，这个中国产业园区专业运营商，一直以入驻企业的利益为最高基点。

联东集团董事长 刘振东：将来我们有一个愿望和想法，就是让企业只做自己最需要做的事情，生产就搞生产就好了，其他的我们来给你做好服务，研发你就搞研发就好了，其他的我们来给你做好服务，那么这样也释放一些企业不必要投入的一些精力和资金。

专注，是刘振东希望给入驻企业打造的理想状态，也同样是联东发展道路的要求。随着近年来房地产市场的飞速发展，住宅先行的操作方式出现在了不少产业园区中。更有甚者，打着产业大旗、取得政府部门的扶持和政策倾斜，获得大量廉价土地之后，却大肆进行住宅开发。面对这种诱惑，刘振东却不为所动。

联东集团董事长 梁环宇：有些人可能是我投机性的，好多个园区，然后拿到园区又琢磨怎么挣钱，怎么挣钱，我怎么用政府政策，怎么套建住宅，往里配套，其实最后产业园没做，前些年干房地产多活啊，刘总一有机会就做房地产，他没做，他守着这一份，他就精力聚焦研究这个东西，我不羡慕别人种的钱，不眼红，我守得住，这个东西其实说起来容易做起来比较难，企业有哪个不挣钱呢，但是恰恰你的分散面太多了以后，你做什么都不专业了。刘总这个人是身心合一的，我要做这个事，一直做，真做明白，他是用聚焦的思维，恰恰是他真要做园区，我真做明白了，研究客户怎么回事了，他要什么样产品了。

联东U谷模式的专业性在吸引众多中小企业的同时，也成为了区域政府关注的焦点。近年来，随着产业经济的快速发展，产业园区的聚集效应也越来越引起重视。然而，配套服务业薄弱这一目前困扰产业园区的问题也逐渐浮出水面。于是，“专家治园”就成为了产业园区发展的一剂良方。联东正是凭借其专业化的服务，成为了这样的专家。

北京国家环保产业园区管委会 高国庆：政府的宏观政策的一个导向的管理监控的职能，跟联东这种市场化、专业化的运营两种职能实际上是一个良性的互动，政府要从宏观的政策导向上对它进行一个监控或者是监控，然后联东从市场化、专业化的运营的角度实际上有更大的灵活性，这是一个良性的互动。另外从优势互补的角度来看，政府实际上是有一些政策优势，包括资源优势，联东更多的就像刚才说的一些专业化运营的优势，包括它的一些市场激励的手段，它对市场敏锐度的把握，这方面我觉得形成一个优势的互补。

在企业和政府之间搭建平台，既实现了区域经济的集约发展，又产生了企业集聚的规模效应，实现了政府、企业和联东的三方共赢。独特的模式是联东的核心竞争力，而要在产业园区建设领域建立一个比肩万科、万达的龙头老大地位，依靠的还不仅于此。

联东集团董事长 梁环宇：其实国内的成品牌的公司不多，有那么几家，更多的是小开发商，小园区几百亩，几十亩，或者是政府开发区里面，自己搞个国投公司这样的，当然它没有在行业里面形成一个大的影响和号召力，包括理念，模式，包括价值这种传递，没有形成一个很鲜明的声音。联东的胸怀、格局它不是说一城一遇，它就是走规模化，走全国化，因为我要谈的是产业园区的业务它一定是规模化、网络化的发展，它单个太小，它多不起来。

如今的联东在北京、沈阳、无锡、天津、上海等地都有若干产业园，实现了以环渤海、长三角、东北亚三大经济圈为中心的全国布局，成为了国内开发规模最大、产业系列最全、入驻企业最多的专业化运营的产业服务平台。当这家十年磨一剑的企业大阔步向前发展时，掌舵人刘振东想到的，却不是企业的规模。

联东集团董事长 刘振东：上市不是一个目标。就是确实把这个产业园区要做好，确实给企业提供服务，确实在我们这个时代，给我们这样一个历史的机会，把我们这个事要做好，做明白，做透彻，真正要给企业给政府做出价值来。

在我们采访的过程中，从董事长到普通员工，每一个联东人都对他们的“模式”相当自豪。因为这个“模式”，不仅仅推动着联东U谷的快速发展，同时，也蕴含着一种来自民间的力量。当产业经济持续转型升级、推动实体经济发展、节能环保等一系列经济社会课题出现在我们面前时，企业自发集聚所产生的“推”动力量就成为了政策“拉”力的有益补充。而联东的创新模式正好为这种民间“推”力做出了最有效的注解。

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