长安居，大不易

2012年的北京，高楼大厦互相拥挤在这座城市中。但能在一环一环绕开的几千万间窗户里，拥有自己的一扇，仍然不是一件容易事。忙碌在这里的普通人，早出晚归、站下脚跟、组成家庭、生儿育女。生活在一个个选择中展开，而要不要买房，成为今年很多人必须面临的选择？

各种信息在眼前爆炸。

央视、第一财经、东方卫视、广东卫视等新闻片段

1至6月  我省各地楼市成交量再趋活跃

端午过后，我省楼市成交量再度活跃。多地成交量突破了近年来的峰值。

北京  5月北京新房成交量创16个月来新高

截至26日，北京市新房签约套数与上月同期相比上涨25%。

新闻链接：调控效果显著 房价一年间“止涨”

房地产价格上涨的势头得到了明显的遏制。

社科院：楼市限购或部分放宽 房价今年不会涨

由于需求低迷，2012年不存在房价上涨的可能性。

5月房价出炉70城市环比涨多跌少

大中城市的房价依然坚挺。

北京 半年环比最高出现 二手房或创单月最高成交量

这是5月份的数据，都创出了年内的新高。

四月楼市：杭州成交量再破4000套  宁波温州依旧低位徘徊

在开发商降价促销的带动下，杭州楼市4月再破4000套。

温家宝-房价远没回到合理价位 调控不能放松

说房价越调越高，政策不出中南海，我听到了十分痛心。

天津二手房成交量爆增

二手房XX套，环比上涨78.4%。

一季度 杭州楼市成交量创三年来同期最高

这一数字是1月份成交量的4倍，2月份的3倍，创下3年来同期最高。

黄韬 新地王周边房价或许马上上涨 6月19日

不可否认的是，32967元的楼面地价已经在业内是引起了巨大的反响。

温家宝在江苏调研时强调

目前房地产调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。

平均房价涨幅2008年-4%，2009年21.3%，2010年7.2%，2011年6.7%，2012年1-5月3.8%。慢慢松动又正在回暖的房价，折磨着购房人的神经。买？不买？

华远地产董事长  任志强:过去的十年里头，采取观望态度的几乎都买不起房子，或买不了房子。所以这种东西已经讨论十年了，我们不需要讨论了，每次观望的人最后的结果是什么，别人住得好好的，他老得搬家。

对，搬家。在诺大的城市中，没有一处自己的居所。这就是代价。从学校搬家到合租房，从合租房努力搬家到大开间，在大开间里梦想着能在交通便利处买房。这便是大部分人的生活轨迹。

如果有足够的钱，或者房价足够低，那么——。可惜没有“如果”。关于房价的种种不甘、咒怨、无奈，在危机散去的一年开始释放。限购、限贷、限价，在中央愈发严厉的调控政策下，成交量萎缩，房价开始松动。会下跌吗？会跌多少？购房人捏捏手上的钱，开始盘算什么时候出手。

全国工商联房地产商会会长  聂梅生:说的要跌30%、50%，不达到目的绝不罢休、一切手段。

从2010年1月10日，“国十一条”出台那天算起，房地产调控措施大大小小出台近30个。观望迅速从北京、上海这样的一线城市蔓延到全国。房地产行业低靡、企业抱团取暖。

华远地产董事长  任志强:我们在2009、2010年的时候，有很多企业在迅速的扩张，而且是盲目的扩张，特别是利用信贷的过度宽松而过度扩张，所以他们就一定要以价换量。

开发商在以价换量。而购房人却是等等，再等等。房价也许会降得更低一点。

一切在2012年3月，调控27个月后，划上问号。

全国工商联房地产商会会长  聂梅生:这个预期之下，并没有出现房价预期的30%、50%的下降。那这种情况之下，就放弃了这种等待，一个是等不起了。另外一个是害怕了，就是如果等来的不是房价下跌，等来的是房价上升怎么办。

成交放量、价格止跌、地王重现。楼市“筑底说”以此为信号。

经过3、4月的缓慢爬升，5月、6月全国新建商品住宅成交量接连创下一年半以来新高。

全国工商联房地产商会会长  聂梅生:房地产开始筑底，有的二线城市、三线城市房子还是卖不出去，还在以价换量，但有些地方已经开始翻了一倍了，它可能用不着以价换量了，开始有一些局部短缺，这都有可能有涨价的想法。

6月，全国百城住宅均价环比上涨0.05%，结束自2011年9月以来连续9个月的下跌态势。7月第一周，全国40城34个房价同比上升。

住建部政策研究中心副主任 王珏林:现在看今年上半年这个楼市是有所回暖了，尤其是属于一线城市，像北京、上海这种的一线城市，它的成交量，商品房的成交量不管是环比还是同比都有所上升。

价格在回暖，地王再度刷新。6月18日恒大以169%的高溢价率广州拿地之后，7月10日，北京万柳地块再曝新纪录，26.3亿，溢价40%。

华远地产董事长  任志强:过一段时间以后的房价上涨是必然的，不用太长时间，明年就差不多了，也可能快的话今年年底就差不多了。

楼市不可能就此“筑底”。土地成交依旧低迷、刚需放量不可持续、中央政策坚决调控。与任志强针锋相对的意见，也同样有数据支撑。

广州中原地产项目部总经理 黄韬:成交量增长的同时，我们看到基本上开发商以价换量的结果。实际上的楼盘都是降价促销，以及新的楼盘、新的组团当中降价还是比较明显的，但同时市中心的个别的一些楼盘或者说是位置比较好的，一些旧盘价格基本上稳定下来。

最能反映房地产企业信心的风向标——土地市场，各项指标全面下滑至3年内最低点。全国20城上半年出让金累计2397亿元，大幅缩水1366亿元，同比降幅36.3%。

温总理年内五次就楼市喊话，住建部、统计局多部委表态，坚持调控不放松，决不能让房价反弹、功亏一篑。

住建部政策研究中心  王珏林:我们整个限购可以说普及到全国，普及到某些层次，那就看我们这个市场进展，看城市的房价掌握情况。这样的话采取一些这种措施，很快就会把这市场稳定下来。

回暖，究竟是昙花一现还是坚决筑底？要不要出手，成为无数次犹豫后，这个夏天的又一个十字路口。

出手，让两代人的存款归零，再加上赊给银行的几十万。但愿这不是个鲁莽的决定。继续观望，希望明早起来房价不会出现三年前的暴涨，让本可以负担一套房的首付沦为一个小小的卫生间。

正在购房人左右权衡的时候，业内人士的一场赌局被数倍放大。一场论坛上，国内著名证券研究专家吴晓求与华远地产董事长任志强提出“对赌”约定，二人打赌5年后，投资股票的收益和买房的收益究竟谁会更高一些。

5年之前，2007年末，类似的一场王石和潘石屹“拐点”之赌，让许多人叹息没有抓住2008年的买房时机，因为此后房价一骑绝尘。

5年以后，2017年，那个时候的我们，会觉得2012年的自己做下了一个正确的判断吗?

被诅咒的房价

《蜗居》这部电视剧曾风靡荧幕，它道出了当下男人怕“折现”，女人怕“折旧”的现实。谁愿意成为疯狂的剧中人，但现实似乎在催人分裂。

原本安静的楼市，在3月部分银行首套房贷款利率重回8.5折后，开始了微妙的变化。

住建部政策研究中心  王珏林:这次回暖主要原因就是我们货币政策有所微调，也就是说贷款不管在开发贷款还是消费贷款，现在比需要容易的多，尤其这个首套房的优惠政策现在加以进一步落实吧。

刚需购买人数增加，房地产企业放量销售，资金逐渐回笼。6、7月间的两次降息，则让部分开发商开始“试探性回调”。

全国工商联房地产商会会长  聂梅生:3、4月份有一些楼盘、有些大的企业基本上是走不赚钱，就是微利，甚至于无利，无利润他都要把这个量走出去。它现金流回来，回来以后它可以还款，这样才能续得上。当这段过去以后，它可能就开始因为企业不可能不盈利，它可能就开始要考虑它的利润问题，考虑利润问题这些打折、促销的撤出。

价格又开始蠢蠢欲动，曾经死水一潭的楼市再度让购房人慌了神。记者致电北京多个楼盘，销售人员表示，前期送装修、免物业等优惠活动，日前已经撤销。

西城区某楼盘销售人员:公寓的话4万，住宅的话6万。没有（优惠），（付首付和全款没有区别？）对，没什么区别。大的没房了，就小户型还有一两套。

通州区某楼盘销售人员:均价的话1万2到1万4，我们这个价格没什么变动。

素有楼市风向标之称的广州，在一处还未开盘的售楼间，已经有不少市民前来登记。

广州市民:我自己住这边，买来自己住，因为我这边，自己在这边做生意现在。（记者：那你感觉你现在如果出手的话，时间成熟了吗？就你自己而言）也差不多吧，要看好了就买么，我也听说最近房价有点往上爬了嘛。

广州市民：在我们这个广州市区里面啊，这个楼价还是相对比较稳定的啦。所以你说要特别是老市区吧，你说它要降下来，可能也是差不多到这个位置啦。

犹豫啊，再看看吧。可是回暖的声音越来越多。6月，南京、武汉多地曝出楼盘重现排队认购的消息。一时间，楼市成了一锅热粥。房托炒作？还是重回卖方市场的前奏？光怪陆离的楼市愈发叫人看不清楚，业内人士对此也讳莫如深。

房地产企业内部人士：房托是吧，这个我觉得要看，有些楼盘最后的备案成交量并不是特别多，那肯定是有存在的。

房地产企业内部人士：比如说预定在20号开盘，然后我们可能事先会在18号,19号那个时候，先对一些比较有把握的一些客户，事先通知他们，然后让他们提早过来下，内部开盘一样的。然后这么一来就是会在开盘当天，会造成一种感觉，会是好像才开盘开了一个小时，已经很多房子卖掉了。实际上，卖掉那些房子，都是前两天已经暗操作已经在卖了。

让购房人揪心的回暖，其中究竟有多少造势的成分，普通人站在迷局之外不得而知。就在此时，央行年内二度降息。楼市多头鼓掌欢庆。仅仅一天之后，温总理在江苏调研就楼市喊话“决不反弹”。

广州中原地产项目部总经理 黄韬：其实目前温总理在这样的市场情况下，不得不重提房价，因为已经经过了将近一年的限购很多城市现在已经出现了回暖，特别是价格上的回暖已经止跌回升了。

多空双方，你说我划。在怎么也看不清的楼市中，大家开始凭感觉寻找答案。但跟着感觉走能行吗？

北京市民  柯先生：觉得这二十多岁三十岁，一下这后半辈子就交给房了。

北京市民  王女士：需求量、租房子的特多，所以说这房价掉不下来。

北京市民  柯先生：利息能再降点，或者哪怕通过其他政策稍微少收点，我觉得年轻人应该还是有点动力的。

北京市民  王女士：政府对房价调控（政策）肯定有好多，这是肯定的。但是即使这样，百姓也买不起房，因为作为工薪阶层来讲他没有这能力。

宁波市民：再看看吧，观望一下，毕竟市区现在房价还是蛮高的。

宁波市民：最近央行连续两次降息，出来这个政策也是鼓励买房嘛，我觉得这个机会也蛮好的，我想趁这个机会把房子定下来。

宁波市民：虽然是降息了，但是好像政府的口径是对房价要严格控制的，所以大家理解为可能会松，不一定会松的。

7.6%，二季度中国GDP增速创下3年来的新低。人们开始担忧下半年宏观经济的风险。央行重启降息，多项出口退税政策开始调整。国家统计局新闻发言人坦言，房地产主动调控成为影响经济增长速度下滑的重要原因。

全国工商联房地产商会会长  聂梅生：去年大概是GDP它还是去年那种调控，还是有11%，大概是这样子，所以它还是占的比重比较大，同时它在投资当中的比重大，它在固定资产投资当中是20%到25%，所以它这一动弹，就引起整个国民经济的动荡，所以就是说如果说整个经济不向好，和房地产有关。

这个直接占GDP超过10%的行业，同样还在拉动钢材、水泥、陶瓷、防水等等。从2012年初以来，建筑市场阴跌半年之久。其中，钢材、水泥价格甚至已经跌回5年前。房地产行业的直接拉动加上间接作用，占到GDP半壁江山。下半年究竟迎来的是政府2008年那样的出手救市？还是更加紧缩的政策？

住建部政策研究中心  王珏林：不能让房价反弹，如果房价反弹以后，我们这几年调控就会失败了，而且对于未来的房产的管理难度更大。

楼市，在中国有很多个别称。有人叫它“GDP绑架者”，所以政府一直在努力防止房地产泡沫化对经济长期发展造成冲击。有人叫它“夜壶”，用以讥讽宏观经济向好时，它被打击，一旦出现下行风险，它就会重新被提出来使用。房价，关乎百姓福祉的房价，越调越涨的房价。这一次，会重蹈2009年的覆辙吗？

复杂的关口  涨跌的较量

一个讨人厌的楼市故事里，充斥着各种角色，他们互相推诿、扯皮拉筋。而在这些角色的前面，往往都被关忘了一个负面的形容词。有不作为的官员、有贪婪的开发商、有精明的丈母娘、有黑心的中介、还有最后一个角色——无耻的投资客。

而每一个关于房子的悲惨故事，最后总会以“没有钱”结尾。

以最新的北京住宅均价22161元/平计算，一间70平的房将花去155万元。2011年，北京市职工月平均工资4672元。以家庭双职工计算，即便以10%的年工资增长率递增，要买下这套房需要这间房的主人花去人生1/7的长度——整整10年不吃不喝、没有任何开销、而且还要房价原地不涨。

房价不会不涨。但房价也不会只涨不跌。所以2012究竟是买房的好时机，还是再等等看？

这很大程度上都取决于开发商的资金链。数据显示，上半年，在排名前50的15家标杆房企中，只有7家目前年度销售目标完成过半。在已公布上半年销售业绩的房企中，仅有15家销售业绩飘红。更多的房地产企业仍在挣扎。最直接的体现就是无人拿地。

华远地产董事长  任志强：企业比如说上市公司我一定还要发展，我现在也没有办法再去转型，所以他还会买地。但这个非上市公司的房地产公司可能就得考虑考虑，没有好的预期我不希望再购买土地了。大多数企业到目前为止只有不是饿的没饭吃了，都不会去增加土地储备。

全国工商联房地产商会会长  聂梅生：非常非常的谨慎，现在整个的土地这部分的跌幅，实际上是大于交易量和交易额和房价，那它是深跌的，将近40%这么一个跌幅，是非常的紧张的。

紧绷的资金链以及对未来预期的不确定，房地产企业谨慎拿地。全国20重点城市上半年住宅用地流拍高达79宗，流拍率14.6%。北、上、广、深四城今年上半年土地出让金仅为440亿元，同比下降55.3%。地方财政也一同在饱受煎熬。

全国工商联房地产商会会长  聂梅生：下半年我觉得也不会出现大家疯抢这个地盘的情况，为什么呢，因为它的一个是债台高筑，另外一个就是存量高筑，这两个高筑压顶，所以他必须得要走量，走量的当中不排斥有些地方还是要采取以价换量的方式。

债台高筑，的确是房地产企业2012年最重要的四个字。2012年国内房地产信托总到期规模为1758亿元，是2011年的4倍。而其中一半都将在7-9月到期。这批借债来源于2010年4月“国十条”发布后，房地产企业的IPO、借壳先后停止，银行放贷门槛也相应提高。在这一系列严厉政策封堵下，房企的融资渠道受阻，只能选择信托。

全国工商联房地产商会会长  聂梅生：7月到9月这一批的信托，当时的利率比较高的，都不是什么10%，都是在15%以上，15%到20%之间。所以这个对企业的压力很大，所以还要看还了这些钱以后，整个的资金链的情况怎么样。

央行两次降息后，放量的刚需在为房地产企业的资金链松绑。下半年楼市的最大争议正在于，这轮刚需是否能够持续放量。在房地产企业内部，同样有着对趋势判断的分歧。

全国工商联房地产商会会长  聂梅生：大家分析的原因还是意见不一致的，有的认为是昙花一现，只不过是刚需释放，就是首套房什么这些压了一年半，等刚需释放完了以后，现在因为积压房不完全是小户型刚需，还有一些中上户型还有一些高档房等等这些企业，说这些就还看不出来，可能将来还会比较麻烦。

库存还有，放量回款。然而上半年受到不断到期催款的房地产企业，一旦还款完成，则处境微妙的中国楼市，又一次站在“向左走，向右走”的十字路口。大批观望的买房者，或许才是中国楼市格局中最大的赌注。

广州中原地产项目部总经理 黄韬：开发商也好，消费者也好，对房价的有追涨或者进一步的入市采取可能量价齐升这样的一个情况的话，很也可能国家相关的部门可能也会出台进一步的政策。

不确定性的确很大程度来自中央政策的调控力度。在几乎同2008年一模一样的困境里，4万亿是不会有了，2009房价暴涨的噩梦不会复现。可是，除了楼市，如何让经济维持高位？中国经济能否经受住阵痛？温总理的再三喊话，又是不是对楼市调控进一步收紧的吹风？

围绕着中国楼市，发散出来的若干个疑问，都将会在下半年一一揭幕。不过2017年的你，会赞同自己今天买与不买的选择吗？

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