专家：房产税或在二三线城市率先推出

新华08:打开天窗说亮话，透过现象看本质。欢迎收看本期《财经视点》，本期节目我们来关注试点满一周年房产税的情况，今天请到演播室的嘉宾是新华社经济分析师侯雪静，欢迎你。

侯雪静:主持人好。

新华08:我们看到今年的一月底吧，房地产税的试点工作已经满一周年了，这项我们老百姓比较关注的税种，尤其是在现在房产价格屡创新高的背景之下，试点一周年以来效果如何呢?对房价的抑制作用是不是已经显现了呢?

侯雪静:备受全国人民关注的房产税改革试点已经一周年了，这一年以来我们一直在密切关注重庆和上海方面的动向，现在我们了解到的情况是重庆方面是应税房地产套数大概有9000，将近一万套，所收得房地产税总额呢接近一亿元，应税的房地产的套数比例是99.1%，这个数额据重庆方面财政局的人给我们介绍与基本预期相符，与之前他们所设定的目标是一致的，而所收的税款主要是用于公租房、廉租房等保障房的建设。那么在上海方面的情况呢，虽然没有直接公布所收得房产税一年以来的总额，但是上海财政局官网上披露的一个数据，是他们一年以来的房产税是22亿，这个其实有一些媒体做了错误的解读，他们认为这个就是我们试点以来房产税所收的数额，但是实际上这个并不是，这个是包括汽税、液化税在内的一个平时房地产流转环节所收的税，我们这次所收的房产税试点所收的税额据我们现在了解到的情况大概是由上海银行、上海农商银行以及邮政储蓄这些银行代收、代缴，代收、代缴情况，比如说上海农商银行他收到了1100笔，然后总额是154万，那么所有的银行加在一起基本上与重庆的数额基本一致，那么这个也体现了房产税试点以来运行相对比较平稳的情况。

新华08:在你这个调研之中，您觉得在上海、重庆房产税的开征对当地的房价有一个什么样的影响呢?

侯雪静:好，我觉得你的这个问题问得非常关键，很多老百姓一直关心这个问题，那么上海方面呢是这么多年以来实行房产税以后第一次出现了房地产房价的一个微降，虽然只有0.5%，但是也是首次以来的下调，这样我们已经看到了房产税试点的一个初步的成效，但是上海方面试点的方案与重庆是不同的，上海方面主要是针对新增的一般房产和高端房产都涉及到了，但是他有一个免税的人均面积60平，超过60平之外才征收，其实来说他约束的不仅是高端房产，他普通住房也涉及到，所以他这个调控房价的效果有所显现，但是没有重庆那么明显，重庆为什么明显?是因为他是针对高端商品住房，因为重庆的试点方案是指增量存量都包括，但是指高端的，一般指独栋别墅这一类的，他的这个征收主要是抑制了高端商品住房的一个消费，从我们现在了解到的情况看时高端商品住房访客量在一年以来下降了30%-50%，成交量下降了4%，应该说是非常明显的，那在供应方面我们了解到的情况是，由于普通消费者买房的时候，一般已经把房产税作为考虑的比较重要的因素，因此改变了购买高端房和大户型这样一个倾向，因此在开发商供应环节上，也体现了高端房和大户型供应量缩小，转而开发一些中低端小户型，这样中低端小户型增加之后，间接对房地产市场也起到了一耳光调控的作用，因此在约束高端房方面有一个非常明显的见效，这是跟他们试点方案不同有关系。

新华08:我们知道房产税的试点在社会上引起了比较大的反响，现阶段房产税的试点对于我国完善财税体制和为地方财政提供稳定的来源方面也具有很积极的意义，那么从试点情况来看呢，现在房产税的定位应该是什么呢?

侯雪静:其实从世界上130个国家征收房产税的一个现实的情况我们可以看到，他们是对增量、存量都征收，尤其是他们把调控的重点作为存量方，因此其他世界上的国家征收房产税作为一个调节贫差距的一个工具，但是在我国，试点城市征收情况来看，这一个定位目前来看尚未达到，比如说上海人均有一个60平的免征面积，超过这个征收面积之外的面积才征收，那么从这个意义上来看呢，它更像一个住房征收的调节税，要体现一个税收在市场，房地产市场经济运行中的杠杆作用，但是从未来的发展方向上来看，我们的房产税既要实现一个财富收入的调节作用，但是又要有中国特色，不能盲目照搬国际形势，那么所谓的中国特色，就是中国现阶段的一个现实的国情是土地财政，另外就是城镇化快速发展进行，那么既然是考虑到这么一个情况，房产税的征收就在整个房产税的进程当中以及房地产开发环节上显得没有那么的重要，所谓没有那么的重要就是说我们现阶段并不能奢望房产税一出就能遏制房价过快上涨，这个效果没有那么明显，他有一定的作用，不明显的原因是因为真个房地产开发环节涉及到信贷，涉及到土地的拍卖流转，涉及到地方政府，很多个环节，不可能指望房产税纳“一剑封喉”，而是要打政策的组合拳，因为房地产本身有很多结构性的矛盾，没有根本解决的情况下，一个房产税并不能改变房地产目前过热、过度开发这样一个情况。

新华08:就是说现在很多老百姓寄希望于房产税一推出，房价就会应声下跌的这种希望其实还是不是特别现实的。

侯雪静:对，非常不现实，房产税只是一个杠杆调节作用，在未来，他可以逐步慢慢的调节，但是真正要实现房价的下跌，那要打政策的组合拳，包括财税、信贷各个方面。

新华08:现在我看有些专家提出把房产税作为地方财政收入的一个稳定的来源这样一种想法，这个想法从试点城市上海、重庆的实际情况来看的话是不是行得通，将来房产税能不能取代土地财政?

侯雪静:这个问题也是我们试点以来大家不断讨论不断争议的焦点之一，土地财政我们都知道，其实是一时间的权宜之计，之所以说他是权宜之计呢，是因为中国的现实情况是中央政府提出很多政策，但是需要地方政府花钱埋单，尤其是今年来一些惠民政策不断出台，地方政府的财政压力逐渐加大，那么在这种情况下，土地财政似乎是为地方政府解决发展资金不足的一个有效的途径，但事实上土地财政有很多的弊端，首先来看他是损害了农民的利益，因为农民唯一的、最后的依靠就是土地，如果把土地最为地方政府的钱袋子，那么最后农民的利益没有保障，在现代社会下农民的法律意识又这么强，在没有保障的情况下，他们肯定不会允许这种情况发生，那么弄否顺利拆迁，那么就成为地方政府安定团结的一个重要因素，这是损害农民的利益，第二方面是损害国家的利益，其实在封建社会的时候呢我们普通老百姓被教育“普天之下，莫非王土”，就是所有的土地都是收归国家的，新社会是实行收归国家这一政策，如果地方政府把土地出让金变成当地政府的一部分收入腰包，那么国家享受不到利益，也无法通过其他财税手段得到相应的税收，那么这笔钱是否用于当地百姓生活支出，是否用于发展经济，这个我们都不知道，所以这部分利益在缺乏监管的情况下有可能会形成一个腐败滋生的温床，那么第三方面呢就是由于土地出让金过热过高直接导致房价增长过快，房价最后转移到消费者身上消费者负担加重，另外又由于房地产市场这样一个暴力的行业上、下游产业比较多很多资金都集中到这一领域来，其他领域发展得不到相应的资金支持，在这种情况下就会造成经济结构失衡不利于经济结构转型，综合各方面因素我们都要说未来改变土地财政这样一个现状，那么我们想说改变并不是那么容易的事情。从我国近年来房地长调控政策加大，比如说2010年好像据我的记忆是房地产税收如果按照1%来收，不记其他减免的部分所收房产税应该是5万亿，但是2010年当年的土地出让金是2.7万亿，房产税如果要是按照这个比例只占当年土地出让金的20%，也就是说房产税在数额上远远目前还不能达到解决土地财政这样一个问题，土地财政现在也面临着一个并不能满足当地发展经济需要的现实，就是说土地这一块透支存量的行为不可持续，不可持续表现在去年1年整个土地出让的这一部分下降了23%，其中还有900宗土地流拍，这是我们检测到全国130个重点城市的情况，可以说去年是房地产调控力度比较大、见效比较快的1年，出现土地财政捉襟见肘的1年，未来我觉得明智的地方政府还是应该尽量淡化土地财政这样一个手段转向发展新的财政来源，比如说清理税费、健全财政收入体系，比如说在西部一些不发达的地方可以通过增加资源税、在东部可以增收房产税作为未来地方政府财政收入的一个主要来源，这是我们目前调研来的一个情况。

新华08:如果单单的想把房产税作为以后这种代替财政唯一的手段可能还是比较困难。

侯雪静:比较困难，功能上尚不具备。

房产税试点以来，社会舆论焦点主要集中在新增税种是否会增加税收负担。对此专家表示，房产税主要针对高端业主和炒房客，未来全国推广，如果只有一套住房和人均面积在免征范围内的普通家庭，将免征房产税。因此，普通家庭不必担心未来房产税等税收的出台会增加税负。

据了解，重庆房产税征收范围只涉及10%的人群，主要针对高端房产业主和炒房客，不会增加普通百姓负担。与此同时，为减轻首次购房者的负担，重庆继续保留实施首次购房按揭贷款抵扣个税的财政补贴政策，确保百姓刚性购房需求。但依然有群众反映，当前房地产交易环节的税赋已经偏多偏重，增加了购房成本。

业界和专家指出，开征房产税是一项系统工程，征税的同时要减税，达到税赋总量的平衡与合理。作为房产税的“对冲”措施，未来应考虑开展对房产流通环节的清理归并。例如，土地出让金、土地使用税、土地增值税等是否可以适度降低或取消。

据新华社经济分析师判断，继上海、重庆之后，今年房产税试点方案可能率先在部分二线城市及一线城市推出，作为限购政策退出的对冲，将会明显抑制投机性需求。

新华08:我们现在普通老百姓关心的是房产税开征之后对我们普通的家庭、对普通的购房者有什么样的影响?会不会加重普通家庭和购房者的税负呢?

侯雪静:据我们现在了解到的一个情况来看普通家庭是没有任何影响的，如果我们所谓的普通家庭是指人均面积60平以下而且只有一套住房的，如果人均面积60平以上而且购买了两套及以上住房的这种就肯定要增收房产税，如果要增收房产税现在是0.5%到1.2%这样一个税赋比例，而且分3档征收。如果说普通家庭不征收中高端家庭征收这样一个情况我觉得还是比较合理的，因为我们之前从国际上定位调节财富差距，在我们中国现在定位是一个住房消费调节，很多专家解释什么叫住房消费调节?让赚多高收入的人多交，让房子占有多套数多的人多交，这样就是说是一个社会财富的均衡，所以说普通家庭基本上没有任何影响，当然有一些社会效果是肯定的，可能比如说我们将来会代替限购令，在限购令退出的时候可能房产税会作为一个有利的补充，具体效果是怎么样的还要有待试点范围的扩大之后再看。

新华08:我们看到房产税在上海和重庆试点1年了，我们看未来今年房产税逐步的推进会用一种什么样的方式推进，另外像北京这些其他的城市会不会在2012年也开始房产税的试点呢?

侯雪静:这个是很多网友包括普通家庭都关心的问题，中央经济工作会议刚刚指出2012年加快深化房产税改革试点，当时我们也是在分析如何深化和加快房产税如何推进房产税试点，但是我们的建议其实就是在原有试点基础之上深化并不扩大试点的范围，这个意见现在看好像中央已经有采纳的意向，近期网上有网友和一些媒体记者爆料说在国税总局的内部会议上对于2012年房产税改革试点的意向是从7月份开始对房产税试点城市也就是说上海和重庆深化试点工作，加强对于房地产市场检测检测环节的一个深化，这样一个情况跟我们之前预期也是基本符合的，如果中央采取这样一个模式我们也是可以理解的。现行的房地产试点有很多法律、政策、机制上的问题没有捋顺，比如说现在房地产数据的互通互联，很多城市已经做了但是并没有按照征收房产税这样一个模式来运转，未来如果要是试点也是空转；另外是法律方面以前在没有房产税的时候有很多税费体系还没有健全，征收了房产税是不是有一部分税费要清费利税，有一部分法律要避免打架和冲突要协调这样一个事情其实体制机制上的问题还需要一段时间来深化；第3方面就是一个征收的成本问题，其实房产税征收是一个成本比较高的税种，在中国是这种在国外更是这样，美国也是试点了多年之后才开始征收的，当然征收成本高主要是前期的一个投入，比如说我们建设数据库、建设一些相关的征收体系制度建设，这些前期投入做好了之后后续成本就会逐渐拉低，把这些做好的基础之上才能谈未来如何推广和如何试点。如果我们畅想一下2012年暂不扩大试点范围只在两个试点城市深化的基础上，没准2013年2014年可以推出房产税试点到那个时候我们还要看具体的情况，我们初步预计是未来推广的时候要在2、3线城市率先推出，推出的税率可能以1%为主在这个左右浮动，具体情况还要看试点城市自己的一个现实。我们之前一直在讲房产税试点改革也要因地制宜不能照搬国际经验，要适合研究自己城市所在的情况，这个很大一部分是交给地方政府的，以这种方式来推行是比较现实的。

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